Leerstand in Frankfurt

Für die Wohnraumversorgung nachrangig und trotzdem relevant

Zur Zeit wird wieder intensiver über den Wohnungsleerstand in Frankfurt berichtet und ein Zweckentfremdungsverbot in Hessen diskutiert. Dieses bestand als Landesgesetz bis 2004 und war ein bis dahin wirksames Instrument, um gegen die zweckwidrige Verwendung oder den Leerstand von Wohnraum vorzugehen.

Nach der Abschaffung durch die damalige CDU-Landesregierung gab es für die Kommunen nur noch die Möglichkeit über das Baurecht, nicht genehmigte Nutzungen von Wohnraum, z.B. als Büros oder Ferienwohnungen, zu unterbinden. Allein auf diesem Weg, konnten zwischen 2012 und 2016 fast 1.600 Wohnungen zurückgewonnen werden. Eine Handhabe gegen Leerstand gab es aber nicht mehr.

Welche Dimension hat das Thema, ungeachtet der medialen und politischen Aufmerksamkeit, in Frankfurt tatsächlich?

Dank der medialen Berichterstattung weiß man, „mitten in Frankfurt stehen Dutzende Wohnungen leer“ und „in allen Stadtteilen sieht man ewig dunkle Fenster“. Und zwei leerstehende Häuser in Bornheim, werden „zum Symbol für ein Problem“.

In Frankfurt gibt es gut 378.000 Wohnungen, davon rund 319.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Eine amtliche Erfassung von Leerstandsdaten gibt es nicht und ließe sich auch nicht aus vorhandenen Daten der Bauämter und der Meldeämter generieren.

Wohnungsleerstände werden vielmehr errechnet. Dies geschieht z.B. auf Basis der Erhebungen des Zensus 2011, des jährlichen Mikrozensus, der Bewirtschaftungsdaten großer Immobilienunternehmen und vorhandener Marktdaten.

Das Bundesamt für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat für das Jahr 2015 für Frankfurt einen Leerstand von unter 1% bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern festgestellt. Der von den Unternehmen CBRE und Empirica veröffentliche Leerstandsindex zeigt für Frankfurt eine Leerstandsquote für die Jahre 2015 und 2016 von 0,5%. Dabei dürfte es sich größtenteils um fluktuationsbedingte (Umzüge) und baubedingte (Sanierung, Umbau) Leerstände handeln.

Das Problem des Leerstandes im Sinne einer Zweckentfremdung, ist quantitativ angesichts der existierenden 378.000 Wohnungen und des geschätzten Neubaubedarfs in Frankfurt von rund 90.000 Wohnungen bis zum Jahr 2030, von eher nachrangiger Bedeutung.

Nichtsdestotrotz haben auch geringe Wohnungsleerstände ein hohe Symbolwirkung in angespannten Wohnungsmärkten. Deshalb sollte eine neue Landesregierung den Kommunen die Möglichkeit des Zweckentfremdungsverbots eröffnen, um sich nicht dem Vorwurf der Untätigkeit an dieser Stelle auszusetzen. Die zweite offene Flanke sollte sie dadurch schließen, dass sie den Kommunen eine Handhabe gegen die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen gibt.

Das zentrale Problem ist und bleibt aber die Verfügbarkeit und Schaffung von Wohnbauland. Erst wenn der Zahl der Wohnungen in Frankfurt, die Zahl der Haushalte wieder deutlich übersteigt, kann von einem ausgeglichenen oder entspannten Wohnungsmarkt geredet werden. Dies würde letztlich eine Leerstandsquote zwischen 3% und 5% bedeuten, mit der dann aber alle zufrieden sein könnten.

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